משכנתא הפוכה ריבית – איך זה עובד ומה צריך לדעת?

כאשר לוקחים משכנתא הפוכה, או כל משכנתא אחרת, השאלה הראשונה ששואלים היא כמה ריבית נשלם. 

מאחר ומדובר בהלוואה הכי גדולה שכנראה ניקח בחיינו, מרכיב הריבית הוא משמעותי ביותר.

ככל שסכום ההלוואה גדול יותר, הריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר. אם לא נתמקח ולא נבין כיצד מחושבת ונקבעת הריבית, בסופו של דבר נשלם מהכיס שלנו, יותר.

ישנם מקרים שהריבית על סכום ההלוואה יכולה להכפיל לנו את כל ההלוואה פי 2. כלומר, אם ניקח 800,000, נצטרך להחזיר לאורך השנים 1,600,000 מיליון. 

אם כן, במאמר הבא נלמד כל מה שצריך לדעת על ריבית משכנתא הפוכה, מה זה ריבית פריים? איך כל הדבר הזה עובד? ואיך הריבית משפיעה על המשכנתא שלנו ועל הסכום שנצטרך להחזיר.

מהי ריבית הפריים?

ריבית הפריים, שהיום עומדת על 2.75%, היא ריבית בסיסית בה משתמשים הבנקים לתמחור מוצריהם כלומר לתמחור עסקאות פיננסיות שונות כגון הריביות על כספי הפקידונות של לקוחות, את הריביות על הלוואות מסחריות וכמובן תמחור במתן משכנתאות.

במילים אחרות, באמצעות ריבית הפריים גוזר הבנק את מחיר או עלות הכסף (הריבית) וזאת ע"י תוספת מרווח מסוים מריבית הפריים.

• מה שמוכר לנו כאשר אנחנו מגיעים לבנקאי כ: פריים + או פריים –. (הפריים מסומן באות P ויופיע בהלוואה בדר"כ כ – 2%+ P)

מרכיבי ריבית הפריים

ריבית הפריים עצמה מורכבת משני חלקים: ריבית בנק ישראל + תוספת מרווח הבנק.
למשל, הלוואה שלקחתם בגובה 4.75% בנויה כך:
1.25% (ריבית בנק ישראל) + 1.5% (מרווח הבנק) + 2% (תוספת בהתאם לסיכון) = 4.75%.

ריבית משכנתא הפוכה

ריבית משכנתא הפוכה, בדומה לרוב המשכנתאות ולרוב ההלוואות הקיימות היום במשק, כוללת בתוכה רכיב משמעותי של מסלול פריים (לעיתים אף 100% נלקח במסלול פריים).

לכן כאשר מבקשים משכנתא הפוכה יש להבין ביתר שאת את המשמעות של ריבית הפריים, כיצד היא מתנהגת וכן מה הם הציפיות לגביה בהמשך.

שכן כל שינוי בריבית הפריים יגרור כמעט באופן מיידי שינוי בהחזר החודשי של הלווה (לטוב או לרע).

עם זאת חשוב לזכור, חלק מהיתרונות המשמעותיים של משכנתא הפוכה, היא האפשרות לשנות מסלולים כל הזמן וללא קנסות. לכן חשוב להיות כל הזמן עם אצבע על הדופק וערים לשינויים שקורים בשוק כדי לבחון האם זה הזמן לבצע שינוי במסלולי המשכנתא ההפוכה.

שינוי כזה יכול להיות ההבדל בחיסכון של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

קשור: מה זה משכנתא הפוכה? ההסבר המלא

איך נקבעת ריבית בנק ישראל

פעם בחודש וחצי מתאספת ועדה מוניטרית של בנק ישראל בראשות נגיד הבנק וקובעת מה תהיה ריבית בנק ישראל לאותה תקופה.

ריבית בנק ישראל משמשת ככלי מוניטרי בידי בנק ישראל לשליטה בנתונים כלכליים כגון: 

• שער השקל אל מול מטבעות חוץ
• גובה האינפלציה
• עידוד הצמיחה במשק
• שיעור האבטלה
• ועוד

הכל בהתאם ליעדים ומטרות שבנק ישראל קובע בעצמו. (חשוב לציין כי בנק ישראל גוף עצמאי לחלוטין ולא כפוף לממשלה על מנת להימנע כמה שניתן משיקולים זרים).

אם לרגע ניכנס קצת לעומק הדברים, הסיבה שריבית בנק ישראל משפיעה על המשק היא מכיוון שריבית בנק ישראל היא אמצע המרווח או מרכז הטווח בין שיעור הריבית שבו מלווה בנק ישראל כסף לבנקים המסחריים (הלוואות הבנקים) לבין שיעור הריבית שבנק ישראל לווה כסף מהבנקים (פקדונות הבנקים). לכן גובה הריבית משפיע ישירות על עלויות הגיוס של הבנקים (כלומר כמה עולה לבנק לקנות את הכסף).

מי קובע את מרווח הבנקים

תוספת המרווח לריבית בנק ישראל הינה שיקול עצמאי של כל בנק ובנק ונקבע לפי החלטת הבנק בהתאם למדיניות האשראי שלו, התחרותיות אל מול בנקים אחרים ועוד.

בפועל, בישראל התקבע מרווח קבוע וזהה בין כל הבנקים של 1.5%, מרווח שלא זז כבר שנים רבות.

אולי יעניין אותך: ריבית ארה"ב – עד כמה באמת היא משפיעה עלינו?

איך הריבית משפיעה על המשכנתא שלנו

בדומה לפיקדונות והלוואות, גם בעולם המשכנתא ניתן לבקש מסלול מבוסס ריבית פריים. ניתן לשלב בתמהיל המשכנתה עד 2/3 במסלול הפריים.

מה היתרונות של מסלול הפריים?

• ניתן לפרוע אותו מתי שרק רוצים וללא תשלום של עמלות היוון (או בשם העממי קנסות)
• כמו כן מסלול הפריים, גם לאחר עליות הריבית שהיו בחודשים האחרונים, עדיין נחשב מסלול זול ואטרקטיבי בהשוואה למסלולים אחרים כגון קל"צ (קבועה, לא צמודה) או עוגן אג"ח.

אך כמובן יש לזכור שלמחיר זה עלות שכן הוא עם סיכון מוגבר. בניגוד למסלול של קבועה לא צמודה בו הבנק גובה ריבית גבוהה יותר, מכיוון שהסיכון בשינויים של אינפלציה ועלויות גיוס נופלות עליו, בריבית הפריים כל הסיכון הוא עלינו.

רק כדי לסבר את האוזן ולהבין את רמת התנודתיות של ריבית הפריים, במהלך משכנתה של 30 שנה יכולה ריבית הפריים להשתנות פוטנציאלית 240 פעמים לעומת הקל"צ שלא יזוז באגורה לאורך כל תקופת ההלוואה.

ריבית משכנתא הפוכה – דוגמא מספרית

בואו נמחיש בדוגמא מספרית אמיתית את השינויים בריבית הפריים לאורך השנה האחרונה ואיך היא השפיעה על המשכנתא ההפוכה שלקחנו:

• נניח כי לווה לקח משכנתה הפוכה בינואר 2022 במסלול קרן + ריבית. כלומר מסלול בו קיים החזר חודשי קבוע בדומה למשכנתא רגילה במסלול פריים נקי (כלומר ללא תוספות או הפחתות).
• אותו לווה קיבל במעמד לקיחת הכסף ריבית פריים + 3%, משמע בעת לקיחת ההלוואה גובה הריבית עמד על 4.6% ( 1.6% + 3%).
• כבר בדצמבר 2022, לאור שינוי בריבית בנק ישראל ועליית ריבית הפריים, גובה הריבית של אותו לווה עומד כבר על 7.75% שכן ריבית הפריים עלתה ל- 4.75% (עלייה של יותר מ-3% בתוך פחות משנה).
• כמובן ששינוי זה מוביל לעלייה משמעותית בהחזר החודשי ועל כן יש לבחון היבטים אלו ושינויים שצפויים או עשויים להתרחש במשק כאשר בוחנים כדאיות של לקיחת משכנתא הפוכה.

אולי יעניין אותך: כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

איך לשלב את מסלול הפריים במשכנתה שלנו

באופן כללי מאוד ולאור השפל ההיסטורי שבו נמצאת ריבית בנק ישראל, הכלל אצבע הוא לשלב את מסלול הפריים בתמהיל כך שמשקלו היחסי לא יפחת מ35% – 40%.

אך כמובן שלכלל זה חריגים רבים מכיוון שלא יכול להיות אף פעם תמהיל משכנתה אחד אופטימלי ומתאים לכולם.

בניית התמהיל בכל משכנתה הוא חלק מהותי ואולי הכי חשוב ועליו לגלם בתוכו גורמים ושיקולים רבים כגון:

• רמת הסיכון
• סוג העסקה
• טווח צפי סילוק
• אופי הלקוח
• שיעור המימון
• ועוד

שילובו של מסלול הפריים צריך להיות בקורלציה מלאה לכל שיקולים אלה בהתאם ליתרונותיו וחסרונותיו כפי שהצגנו.

ריבית משכנתא הפוכה תקבע את גודל ההחזר שלכם

במאמר בחנו את נושא הריבית במשכנתא הפוכה ואיך היא עובדת. כדאי מאוד לבחון כדאיות ולתכנן את המשכנתה ואופן הריביות, בצורה חכמה ומותאמת לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם. יועץ משכנתא מקצועי יוכל לעשות את זה עבורכם בצורה מיטבית.

אנחנו נשמח לסייע וללוות אתכם שלב אחר שלב בתכנון אופטימלי של תמהיל המשכנתה ובניית אסטרטגיית מימון נכונה לעסקה.

אתם מוזמנים להשאיר לנו פרטים בתחתית העמוד או באמצעות הודעת וואטסאפ ואנו נחזור אליכם בהקדם לקבלת פרטים נוספים ותיאום מועד לשיחת ייעוץ ללא עלות.