מה זה משכנתא הפוכה – המדריך המלא להלוואה בתנאים טובים לגיל השלישי

משכנתא הפוכה היא כלי ייחודי לבני הגיל השלישי להשגת מימון בתנאים אטרקטיביים במיוחד.

במאמר זה נסקור מה הכלי הזה אומר – מה זה משכנתא הפוכה למי היא מתאימה, באילו תנאים נוכל לקבל אותה ולמה חשוב לשים לב לפני שחותמים.

בנוסף נציג את היתרונות הגלומים בה, אלו חברות נמצאות היום בשוק המציעות אותה ומהו גובה ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל.

כל מי שאי פעם רכש דירה והיה זקוק למימון כנראה יודע שמשכנתא היא הלוואה הניתנת מהבנק לטובת מימון לרכישת דירה. אך בשנים האחרונות הגיח לשוק המשכנתאות מוצר פיננסי חדש ומעניין הפונה לבני הגיל השלישי בלבד והידוע בעיקר בשם "משכנתא הפוכה" (יש שהוגים גם כ"משכנתא פנסיונית" או "משכנתא לגיל הזהב").

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה בהגדרתה היא הלוואה לכל מטרה, הפונה לאנשים בגילאי 60 פלוס, אשר ברשותם דירה או נכס בבעלות מלאה. בשל גילם או הכנסותיהם, בני הגיל השלישי יתקשו מאוד לקבל מימון דרך הבנקים באמצעות משכנתא רגילה ולכן מדובר בפתרון יעיל במיוחד.

בדומה למשכנתא לדיור, גם כאן הלווים יקבלו את סכום הכסף המבוקש על חשבון הנכס הקיים, כלומר, לווים המבקשים הלוואה יוכלו לקבל אותה כנגד שעבוד הנכס לגוף המממן, אשר יהווה בטוחה להלוואה ומקור לפירעון בבוא העת.

מהם היתרונות במשכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא כלי מימוני שנבנה במיוחד כדי להתאים לצרכיהם של אנשים מבוגרים. מטרתו להוות פתרון אמיתי לקשישים אשר ברשותם נכס בשווי רב, (לעיתים מיליוני שקלים) אך בשל קריטריונים ותנאים קשיחים של הבנקים, לא יכולים לנצל את הנכס לקבלת כסף ולבצע "חילוץ של הכסף מהקירות".

כך במשך שנים רבות נוצר מצב אבסורדי בו אנשים גרים בנכס ששווה מיליונים, אך בו בעת מתקשים לעמוד בהוצאות החודשיות השוטפות ולא מצליחים "לסגור" את החודש.

נבחן מספר יתרונות ייחודיים למשכנתא הפוכה שהופכים אותה לפתרון אמיתי לצרכי בני הגיל השלישי.

1. ללא בדיקת הכנסות

במשכנתא רגילה הבנק בוחן את הכנסותיכם בקפדנות ודורש מסמכים והוכחות (ולעיתים אף הוספת ערבים) על מנת לבחון האם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי הצפוי.

במשכנתא הפוכה לא נבדקת כלל יכולת ההחזר שלכם ולמעשה תוכלו לקבל כסף אף ללא הכנסות כלל.

2. ללא הגבלת תקופת הלוואה

כיום, אם תגישו בקשה למשכנתה רגילה תוכלו לקבל הלוואה לתקופה שלא תעלה על 30 שנה. במשכנתא ההפוכה, ההלוואה ניתנת ללא הגבלת זמן ולמעשה סיום התקופה שלה הוא רק במצב של פטירת אחרון הלווים.

3. במשכנתא הפוכה החזר חודשי גמיש ומותאם

משכנתא רגילה מגיעה בדרך כלל עם החזר חודשי כבד, המכביד על ההוצאות החודשיות השוטפות. לפי סקירה שביצעה חברת מיטב דש עולה כי ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה גדל מ- 2,800₪ בדצמבר 2019 לכ- 3,500₪ ביוני 2021 (מדובר בגידול של 25% בשנה וחצי בלבד). במשכנתא הפוכה אתם קובעים מהו ההחזר החודשי אותו תרצו להחזיר ולמעשה תוכלו להחליט שהלוואה תיהיה ללא החזר חודשי שוטף ולהחזיר את התשלומים רק במועד פירעון ההלוואה.

4. קבלת ריביות מוזלות

מכיוון שהגוף המממן מקבל לרשותו, כנגד ההלוואה ביטחון מעולה וחזק בדמות נכס מקרקעין, הסיכון שלו שמא לא יקבל את קרן ההלוואה חזרה, יורד משמעותית. לכן, גם הריביות המתקבלות אטרקטיביות מאוד ביחס להלוואות צרכניות ו/או מסחריות שונות.

5. אין צורך לרכוש ביטוח חיים

חלק בלתי נפרד מקבלת משכנתא רגילה כיום הוא רכישת פוליסת ביטוח חיים ללווים. ברור מאליו שרכישת פוליסה כזו לאדם מבוגר ולעיתים חולה יכולה להגיע בקלות למאות שקלים בחודש וכמעט הופכת את הבקשה ללא כדאית. במשכנתה הפוכה לא תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים ותחסכו הוצאה יקרה זו.

מגוון פתרונות לבני הגיל השלישי באמצעות משכנתא הפוכה

כפי שציינו, משכנתא הפוכה יכולה להוות פתרון לכל צורך או מטרה שלה הלווים זקוקים לסכום כסף. ישנם 3 מטרות נפוצות שהלווים משתמשים בכלי הזה עבורם:

1. עזרה לילדים ברכישת דירה

זוג צעיר החי היום במדינת ישראל המעוניין לרכוש את דירתו הראשונה נדרש להביא סכום אסטרונומי של מאות אלפי שקלים על מנת לקבל מימון מהבנק. דרישה ההופכת את קניית הדירה עבור זוגות רבים לבלתי אפשרית.
פתרון מאוד מומלץ ונפוץ לדרישה זו ניתן למצוא על ידי שימוש במשכנתה הפוכה לטובת השלמת הון עצמי. כלומר, להורים ניתנת אפשרות לקבל הלוואה על חשבון הנכס הקיים בבעלותם לטובת השלמת ההון הדרוש לילדים לרכישת דירה ולהגשמת חלום על הקמת בית להם ולילדיהם.

2. כיסוי התחייבויות והלוואות

יוקר המחייה בישראל הוא מבין הגבוהים במדינות אירופה ולא פעם משפחות רבות לוקחות הלוואות יקרות מהבנק עם החזר חודשי מכביד רק כדי לשלם על הוצאה כבדה חד פעמית או כדי לעמוד בהוצאות השוטפות השונות. הלוואות אלו נוטות להצטבר ולהגיע עם השנים לסכומים גדולים שלא מאפשרים התנהלות כלכלית נכונה. באמצעות משכנתא הפוכה ניתן לאחד ולרכז את כל ההלוואות להלוואה אחת נוחה עם החזר חודשי גמיש ומותאם אליכם עם פריסה נוחה.

3. קצבה חודשית קבועה

קצבת הזקנה בישראל אינה גבוהה ולהמון אזרחים אין פנסיה שעליה יוכלו להסתמך עם הגיעם לגיל פרישה. מצב זה גורם לחלק גדול מהאוכלוסייה, לירידה דרסטית ברמת החיים ולכך שאינם מצליחים לכסות את ההוצאות החודשיות שלהם. באמצעות שימוש בפתרון מימון זה, ניתן להגדיל את ההכנסה החודשית שלכם בסכום שאותו אתם קובעים ולמעשה לקבל קצבה חודשית קבועה ללא כל החזר חודשי.

אילו חברות נותנות משכנתא הפוכה?

שוק המשכנתאות ההפוכות התפתח מאוד בשנים האחרונות והפך להיות תחרותי עם גופים שונים, כולל הבנקים המעוניינים להיכנס אליו. תחרות זו הכניסה לשוק מוצרים חדשים ופתרונות ייחודיים המוצעים על ידי הגופים השונים אשר לכל אחד תנאים מעט שונים ואפשרויות שונות.
בין הגופים שהיום מספקים פתרון זה, ניתן לציין את:

• הפניקס משכנתא הפוכה – חברת הפניקס הקוראת למוצר שלהם הלוואת זהב.
• משכנתא הפוכה הראל – הראל חברה לביטוח שהייתה בין הראשונות בשוק שיצאה עם המוצר הזה. 
• כלל ביטוח ופיננסים – גם כן מציע מגוון פתרון זה.
• משכנתא הפוכה של מנורה – מנורה מבטחים שנכנסו לשוק רק לאחרונה בשיתוף פעולה יחד עם I.B.I בית השקעות. 
• איילון חברה לביטוח היחידה שמציעה כיום משכנתא הפוכה החל מגיל 55 – למידע נוסף על משכנתא הפוכה בחברת איילון.
• בנק מזרחי – מזרחי עם המוצר משכנתא פנסיונית המציע תנאים שונים מחברות הביטוח.

משכנתא הפוכה תנאים

אז אחרי שהבנו מה זה משכנתא הפוכה, בואו ניגש לתכלס – מהם תנאי הזכאות. כך תידעו אתם יכולים להגיש בקשה:

1. גיל הלווים לקבלת משכנתא הפוכה – תנאי ראשון הוא כמובן שאתם בני 60 פלוס (בחברת איילון גיל המינימום הוא 55), תנאי זה הוא תנאי סף ובלעדיו לא ניתן להתחיל בהליך בקשה למשכנתא הפוכה.
2. בעלות על נכס – תנאי שני הוא בעלות מלאה על נכס עם רישום מסודר (עדיפות לדירת מגורים), במידה ואין נכס הרשום בבעלותכם שניתן לשעבד אותו, לא תוכלו לקבל זכאות. נציין גם כי רוב החברות דורשות שווי נכס מינימלי של כ- 1,000,000 ₪.
3. הצהרת בריאות – תנאי נוסף והכרחי שיש לעמוד בו הוא שהלווים יהיו מסוגלים (מבחינה בריאותית ונפשית) לחתום בעצמם על מסמכי ההלוואה. כמו כן נציין כי ברוב החברות לאחר גיל 80 הלווים נדרשים להציג הצהרת בריאות.

גובה ההלוואה במשכנתא הפוכה

גובה ההלוואה במשכנתא הפוכה נקבע על פי 2 פרמטרים מרכזיים: גיל הלווים ושווי הנכס.
ככלל אצבע, ככל שגיל הלווה מבוגר יותר ככה אחוז המימון שניתן לקבל יהיה גבוה יותר.

כדי להמחיש, נשתמש בדוגמא מספרית:

נניח שבבעלות הלווה שלנו, נכס בשווי של 1,500,000 ₪ וכעת הוא מעוניין לקחת משכנתא הפוכה לטובת חופשה מסביב לעולם שתמיד חלם עליה:

• חשוב לציין שלרוב החברות בשוק קיים סכום הלוואה מינימלי שנע בין 100,000 עד ל250,000 ₪.
• בנוסף יש לזכור כי טבלת אחוזי המימון שניתן לקבל משתנה בין חברה לחברה וכל חברה מוכנה לתת יותר או פחות בהתאם לרמת הסיכון בו היא מעוניינת להיות. כך לדוג' חברת איילון ביטוח היחידה כיום בשוק שמוכנה לתת ללווים משכנתא הפוכה החל מגיל 55 בלבד.

משכנתא הפוכה ריבית

משכנתא הפוכה או משכנתא רגילה בדרך כלל מאופיינת ב-2 דברים, תקופה ארוכה וריבית אטרקטיבית וזאת ביחס לריביות שנקבל מהבנק בהלוואות מסחריות כגון הלוואה לחופשה, רכישת רכב, כיסוי המינוס ועוד.

הסיבה לכך פשוטה, בנק הוא עסק שמוכר כסף, מחיר הכסף כלומר "הריבית" נקבעת בהתאם לסיכון שיש לבנק בכך שהלווה לא יחזיר את הכסף. במשכנתא הפוכה הגוף הממן מקבל לידיו בטוחה כמעט מושלמת, שכן הלווים משעבדים את הנכס שלהם כנגד ההלוואה, כך יודע הבנק שבמידה והלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו הוא יוכל למכור אותו ולכסות את יתרת ההלוואה מכספי המכירה.

מכיוון שהנכס מפחית משמעותית את הסיכון לבנק, מחיר הכסף (הריבית) אטרקטיבי וזול מאוד באופן יחסי להלוואות ללא בטוחות, הנקראות גם הלוואות סולו.

• ניתן לומר כי טווח ריבית משכנתא הפוכה יכול לנוע בין 3.5% במסלול הפריים ל- 4.5% במסלולים צמודים וכממוצע בשילוב מסלולים. כמובן שזה טווח מאוד כללי ומאוד תלוי נסיבות, עסקה, לווים ועוד פרמטרים נוספים שנלקחים בחשבון.

קשור: טבלה משכנתא הפוכה – עושים לכם סדר בעניינים

ההחזר החודשי במשכנתא הפוכה

למשכנתא הפוכה מספר אופציות שונות לאופן ההחזר החודשי:

1. החזר קרן + ריבית

מסלול זה זהה למסלול משכנתא רגילה בבנקים ובו הלווה מחזיר כל חודש החזר חודשי קבוע לפי לוח שפיצר עד לתום ההלוואה. מסלול זה מתאים ללווים בעלי הכנסה חודשית קבועה ואף גבוהה, הזקוקים לסכום כסף גדול לצורך ספציפי כגון: שיפוץ גדול, דיור מוגן, הוצאה חד פעמית כגון חתונה וכו'.

2. החזר ריבית בלבד

במסלול זה ההחזר החודשי שלכם הוא אך ורק ריבית ההלוואה, כך שיתרת הקרן תישאר קבועה עד למועד הפירעון אך הסכום לא יצבור ריבית ויתפח משמעותית. מסלול זה יכול להתאים לאנשים בעלי הכנסה שזקוקים לסכום כסף משמעותי אך יתקשו לעמוד בהחזרים חודשים שוטפים גבוהים.

3. ללא החזר חודשי כלל

אופן החזר נוסף וייחודי למשכנתא הפוכה הוא "ללא החזר חודשי כלל", איך זה עובד?

כפי שציינו קודם, משכנתא הפוכה תוכננה ככלי שנועד לפתור צרכים ספציפיים לבני הגיל השלישי. צורך אחד מאוד מרכזי אצל אוכלוסיית בני הגיל השלישי, בעקבות ירידה חדה בהכנסה, הוא היכולת לסגור את החודש ולממן את ההוצאות השוטפות.

קצבת הזקנה בישראל יחסית לשאר מדינות העולם מאוד נמוכה וחלק רחב באוכלוסייה חסכו מעט מדי לפנסיה אם בכלל, לכן לא מעט בני 60+ לא מצליחים לכסות את ההוצאות החודשיות שלהם.
משכנתא הפוכה עונה על צורך זה על ידי מסלול בו הלווה לא מחזיר כלל החזר חודשי שוטף. למעשה סכום ההלוואה הופך להיות מעין קצבה חודשית שמטרה לכלכל את הוצאות משק הבית.

חשוב לזכור שההחזר החודשי והריבית לא נעלמים אלא מתווספים לקרן הריבית וצוברים ריבית דריבית. לכן לפני שלוקחים הלוואה כזו יש לתכנן בזהירות יתרה ולוודא שמתאימה לצרכים שלנו בצורה אופטימלית. תכנון לא זהיר ונכון עלול להוביל למצב שהחוב הכפיל ושילש את עצמו עד לסוף התקופה.

דוגמא מספרית להמחשת הריבית במשכנתא הפוכה 

כדי להמחיש מעט את הנושא ולצורך ההבנה, נציג דוגמא מספרית:

נניח כי אדם שברשותו דירה בשווי 3 מיליון ₪ מעוניין במשכנתא הפוכה למטרת שיפוץ בסכום של 500,000 ₪, כיצד בחירת מסלול ההחזר כפי שציינו לעיל ישפיע על המשכנתא?

1. מסלול החזר קרן + ריבית: במסלול זה מכיוון שאותו לווה מחזיר גם את הקרן וגם את הריבית, סכום המשכנתא ילך ויפחת עם השנים (בהתאם לגובה החזר החודשי). כך אם יחזיר החזר חודשי בגובה של 4000 ₪ הוא יסיים את ההלוואה תוך כ -20 שנה, מסלול זה מתאים לאנשים עם הכנסה קבועה אשר מפאת גילם לא מצליחים לקבל הלוואה דרך הבנקים או שמעוניינים בגמישות שמציעה משכנתא הפוכה ומוצריה המיוחדים.
   
   
2. החזר ריבית בלבד אם יבחר אותו לווה את מסלול הריבית בלבד, הסכום החודשי אותו ישלם יהיה נמוך יותר, אך אחרי 20 שנה הקרן תישאר זהה. כלומר יהיה עליו עדיין להחזיר 500,000 ₪. מסלול זה מתאים לאנשים שיתקשו בהחזר חודשי גבוה ומעוניינים לפרוע את המשכנתא לאחר מכירת הנכס.
   
   
3. ללא החזר חודשי: במסלול זה למעשה אין כל החזר חודשי למשכנתא והריבית שהיה צריך לשלם הלווה נדחית ומתווספת לקרן ההלוואה. מה שקורה במצב זה הוא גדילת סכום הקרן אותו חייבים הלווים לבנק. אם נניח כי אותו לווה לקח 500,000 ₪ בבלון מלא, לאחר 20 שנה הסכום אליו יכולה הקרן להגיע הוא 2 מיליון ₪ ויותר. מסלול זה הוא מסלול מסוכן ביותר ולכן מתאים רק לאחר בדיקה ואבחון מדויק של המקרה ולא מומלץ להשתמש בו ללא הבנה מלאה של התהליך והשלכותיו.

שלבי התהליך בבקשת משכנתא הפוכה

1. איפיון העסקה ובדיקת כדאיות – שלב ראשון בהליך הוא פגישת היכרות בה נלמד את העסקה או הצורך הנדרש לכם ננתח את הנתונים המספריים ונבין האם משכנתא הפוכה היא הדרך הנכונה והכדאית להמשיך בה.
2. איסוף נתונים ומסמכים והגשת בקשה – לאחר שנאסוף את הנתונים ואת כל המסמכים הנדרשים ונבין את התמונה המלאה של הלווים ושל העסקה הספציפית נרכיב בקשה מותאמת הכוללת תמהיל רצוי ותפור למידות שלכם ונגיש לגופים הרלוונטיים בהתאם לנסיבות.
3. קבלת אישור ההלוואה – לאחר הגשת הבקשה ובחינתה על ידי הגופים המאשרים בחברה נקבל אישור עקרוני להלוואה ובו הריביות שאושרו בהתאם למסלולים שנבחרו.
4. חתימה על מסמכי משכנתא – במידה והאישור מתאים לתוכנית המימון שבנינו וכל המסמכים נבדקו ונמצאו תקינים עוברים לשלב של חתימה על מסמכי המשכנתא בליווי עו"ד מטעם הלווים.
5. ביצוע ההלוואה והעברת הכסף – לאחר חתימה על מסמכי ההלוואה, טיפול ורישום בכל מסמכי הביטחונות (ביטוחים, שמאות, רישום משכנתא וכו') ובדיקתם על ידי החברה, יעבור הכסף לחשבון הבנק של הלווה בהתאם למסלול שנבחר (סכום חד פעמי , קצבה חודשית וכו').

מה כדאי לשים לב לפני שחותמים על משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא אמנם פתרון כדאי ויעיל במקרים רבים, אך היא לא מתנה, אלא הלוואה שיש לפרוע. לפני שנכנסים להליך וחותמים על מסמכי ההלוואה חשוב מאוד להבין את כל הסוגיות והבעיות שעלולות לצוף במהלך הבקשה וגם לאחריה במהלך תקופת ההלוואה.

כך למשל, עליכם להכיר את כל העלויות הנלוות וההוצאות הנוספות במהלך ההליך כגון:

1. תשלום לשמאי כדי לקבוע מהו שווי הנכס
2. תשלום לעו"ד שילווה אתכם במהלך החתימות על מסמכים
3. עלות של דמי פתיחת תיק עלויות רישום ושעבוד

כמו כן עלויות לאורך ההלוואה כגון:

1. ביטוח נכס
2. דמי ניהול תקופתיים
3. התווספות עלות לקרן במקרה של דחיית ריבית

יש להבין גם את המשמעות של שעבוד הבית כנגד קבלת הלוואה וההשלכות לכך במידה ולא פורעים את ההלוואה.

משכנתא הפוכה – הלוואה בתנאים שלך

לסיכום, לאורך המאמר סקרנו בהרחבה מה זה משכנתא הפוכה, איך עובדת הריבית, מה התנאים, מה גובה ההלוואה, שלבי התהליך ומה חשוב לשים לב. למוצר הזה יתרונות רבים והיא מציעה מגוון פתרונות מימון שונים ומגוונים לבני הגיל השלישי שבלעדיהם לא היה ניתן לפתור את הבעיה, או לחילופין הייתה מובילה אותם לפתרונות מהירים אך מסוכנים ויקרים.

אך יחד עם זאת, יש לזכור שמדובר במכשיר פיננסי מורכב, עם מגוון ריביות, מסלולים ומטרות שלכל אחד מהם היתרונות והחסרונות שלו ולכן לפני שרצים ומבקשים את הכסף יש לבצע ניתוח של העסקה ושלכם הלווים כך שהמשכנתא תתאים לכם בדיוק לצרכים וליכולת וללא הפתעות לא נעימות.

בבית למשכנתא הפוכה, נלמד את התיק האישי שלכם, נבחן את מכלול ההכנסות וההוצאות ונתפור תיק הלוואה בתנאים הטובים ביותר שתוכלו לקבל. התקשרו אלינו בטלפון  079-5805672 או השאירו פרטים בטופס מטה ונשוב אליכם בהקדם.