בדרך לעסקה החשובה והיקרה בחייכם, אחת השאלות היותר מורכבות והחשובות שעליכם לענות עליה היא כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
חשוב להבין שלא מדובר בחישוב פשוט ורבים מפספסים את המספרים האמיתיים מאחורי השאלה הזו, מה שיכול להוביל תכנון לא נכון של העסקה וטעויות שיעלו כסף רב. הנה כל מה שצריך לדעת.
מחירי הנדל"ן בישראל הולכים ועולים ולא נראה ששיש צפי לשינוי במגמה. הביקוש בישראל לדירות גבוה בהרבה מההיצע הקיים והשוק ממשיך לשבור שיאים משנה לשנה.
אם נבדוק קצת מספרים נגלה כי לפי נתוני הלמ"ס רק בשנה האחרונה עלו מחירי הנדלן בישראל ב- 17.9%!. סכום המשכנתא הממוצעת לפי נתוני בנק ישראל, הגיע כבר לגובה שובר שיא של 953,000 ₪ (מקור: הלמ"ס).
הקושי של הזוגות הצעירים לרכוש היום דירה הולך וגובר והסיכוי לממן בעצמם את הקנייה הופך לכמעט בלתי אפשרי. מצב זה מוביל את השוק לבחון פתרונות מימון שונים וחיצוניים כדי להשיג את ההון העצמי המינימלי הנדרש כדי לקנות בית בישראל.
מה זה הון עצמי למשכנתא?
הון עצמי למשכנתא הוא הכסף אותו לא תוכלו לקבל מהבנק לטובת הרכישה. כלומר במילים אחרות, הכסף שתצטרכו להביא ממקורות אחרים. כגון:
ממקור עצמי- לדוג', כסף שצברתם וחסכתם במהלך השנים או ירושה שקיבלתם.
המקור יכול להיות גם חיצוני, כלומר מימון מגוף אחר, מתנה מההורים, שעבוד נכס קיים, מימון באמצעות משכנתא הפוכה ועוד.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
השאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא תלויה בעיקר בשאלה איזו דירה אתם רוכשים.
בהתאם להוראות בנק ישראל, בנק המציע הלוואת משכנתא מחויב להגביל את אחוז או שיעור המימון שהוא נותן בהתאם לסוג העסקה:
- הלוואה לצורך רכישת דירה ראשונה – בדירה הראשונה הבנק יכול לתת לכם הלוואה של עד 75%, וההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 25% משווי הנכס.
- הלוואה לצורך רכישת דירה חליפית – הכוונה למשפרי דיור. לווים שיש נכס בבעלותם שהם עתידים למכור תוך 18 חודשים וכעת מעוניינים לרכוש דירה חליפית – במקרה זה הבנק יאשר עד 70% מימון. בהתאם לכך, ההון העצמי למשכנתא שצריך להביא הוא 30% משווי הנכס.
- הלוואה לצורך רכישת דירה להשקעה – דירה להשקעה היא בעצם כל דירה נוספת שתרכשו מעבר לדירה הראשונה שבבעלותכם (גם אם היא בפועל לא לצורכי השקעה). שיעור המימון המקסימלי בהלוואה להשקעה הוא 50%. בהתאם לכך שווי ההון המינימלי שצריך יעמוד על 50% משווי הנכס.
אולי יעניין אותך: מחשבון משכנתא הפוכה – כך תידעו איזה סכום אתם יכולים לקבל
איך מחשבים את ההון עצמי למשכנתא?
לכאורה זוהי שאלה חשבונית פשוטה, אם נניח כי אנחנו רוכשים דירה ב2,000,000 מיליון ₪ וזוהי דירתנו הראשונה אז ההון העצמי המינימלי שנדרש הוא 500,000 ₪ נכון? כן, אבל לא בדיוק.
כאשר אנו רוכשים דירה מעבר למחיר הדירה הנקוב בהסכם המכר, יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות לעסקה, שיהיה עלינו לשלם.
לכן כדאי לחשוב מראש כיצד לממן אותם כדי לא להגיע למצב שבו אנו "תקועים" באמצע העסקה. הנה כמה דוגמאות להוצאות ועלויות נוספות בקניית דירה, שיש לקחת בחשבון כאשר רוכשים דירה:
- מסים – בתהליך של קנייה ומכירת דירה יש לבחון מהם המיסים שעלולים לחול על העסקה. מסים כגון, מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה ועוד. יש לבחון את הנושא מול העו"ד שלכם המטפל בעסקה.
- אנשי מקצוע – רכישת דירה היא תהליך מורכב עם סוגיות מימוניות ומשפטיות שיש לבחון לעומק עם אנשי מקצוע שונים. לדוגמא עורך דין, יועץ משכנתא, מתווך ועוד. בבניית תוכנית המימון של העסקה יש לקחת עלויות אלו בחשבון.
- עלויות נוספות – ישנם עלויות שונות בהתאם לסוג העסקה, כגון מדד תשומות הבנייה או שינויים בדירה כאשר אתם רוכשים מקבלן, אנשי מקצוע נוספים בבנייה עצמית והוצאות לא צפויות בתקציב, שמאות, אגרות בנק, הובלה, שיפוץ הנכס ועוד.
דוגמא לחישוב הון עצמי
כדי לעשות סדר במספרים , נמחיש בדוגמא משכנתאית מספרית:
נניח כי זוג רוצה לרכוש את דירתו הראשונה בשווי של 1,500,000 ₪. כמה הון עצמי צריך לקבלת משכנתא לדירה של מיליון וחצי? בהתאם למה שלמדנו עד כה, הבנק יוכל לממן עד 75% משווי הנכס. הזוג יודע שהם צריכים 25% הון עצמי כדי להשלים את מימון העסקה, כלומר 375,000 ₪.
אך כמובן, הזוג צריך לדעת שיש לקחת בחשבון הוצאות נלוות:
- יש לו תשלום למתווך בסך 2% + מע"מ מהעסקה כלומר 35,000 ₪.
- עו"ד ויועץ משכנתא שעלותם הכוללת יכול להגיע למעל 10,000₪.
- הזוג מתכנן גם שיפוץ של הנכס לאחר הכניסה בעוד 30,000 ₪ (או לחילופין, רכישת ריהוט מלא).
כלומר אנו רואים שההון העצמי האמיתי של הזוג הוא לא 375,000 אלא במקרה הטוב 300,000₪. מאחר והעלות הכוללת של הדירה (כולל ההוצאות הנלוות היא 1,575,000₪.
תכנון נכון של המשכנתא ייקח בחשבון עלויות נלוות אלו ועלויות נוספות אחרות וימצא פיתרון עוד טרם רכישת הדירה וחתימה על חוזה.
רוצה להתחיל בתהליך? השאר\י לנו פרטים כאן, ונציגנו יחזור אליך בהקדם
איך גובה ההון העצמי משפיע על ריביות?
כאשר אנו מגיעים לבנק לבקש משכנתא, הבנק מתמחר את הסיכון והעלויות שלו לפי פרמטרים רבים כגון:
- גובה העסקה
- גיל הלווים השכלתם
- סוג הנכס וסחירותו
- הסיכוי שהלווים לא יעמדו בהחזר ההלוואה
- ועוד.
פרמטר אחד מרכזי שעל פיו מתמחר הבנק את גובה הריביות הוא אחוז המימון אותו אנו מבקשים מהבנק. או במילים אחרות מדרגות מימון המחולקות כך :
- עד 45% מימון – הקצאה הון של 35%
- מעל 45% ועד 60% – הקצאת הון של 50%
- מעל 60% – הקצאת הון של 60%
- ובהלוואה לכל מטרה ( לא לדיור) – הקצאת הון 75% מהשקל הראשון.
הקצאת הון היא מושג האומר בפשטות כמה כסף הבנק צריך לשמור בצד על כל שקל שהוא נותן, ככל שאחוז המימון נמצא במדרגה גבוהה יותר ככה בנק ישראל מחייב את הבנקים לשים יותר כסף לאור הסיכון הגובר בהלוואה.
איך להשיג הון עצמי למשכנתא
כיום יש מספר דרכים בהם ניתן להשיג הון עצמי למשכנתא, לכל אחת מהדרכים יתרונות וחסרונות משלה ויש להבין ולנתח אותם לעומק כדי לבחור בדרך ומסלול הטוב ביותר לעסקה.
לפני שנציג מספר פתרונות אפשריים צריך לזכור שבנק ישראל כיום אוסר על בנקים להעמיד הלוואה שתשמש הון עצמי להשלמת העסקה, לכן הפתרון חייב להיות חוץ בנקאי או חיצוני לעסקה הספציפית.
1. לקיחת משכנתא הפוכה
דרך נוספת להשלמת הון עצמי לרכישת דירה כיום היא באמצעות משכנתא הפוכה. משכנתא הפוכה הוא כלי פיננסי חדש לבני 60 ומעלה המאפשר להורים בעלי נכס בבעלותם, לקבל סכום כסף גדול על מנת לעזור לילדים לרכוש דירה.
- לכלי זה יתרונות רבים לאור תנאי ההלוואה הייחודיים שלו כגון:
- אפשרות לקחת הלוואה לא מוגבלת בזמן
- ללא בדיקת הכנסות הלווה
- ללא ביטוח חיים
- אפשרות ללא החזר חודשי לאורך חיי ההלוואה.
קשור: משכנתא הפוכה השוואת מחירים
כיום משכנתאות הפוכות ניתנות בעיקר על ידי חברות הביטוח הגדולות כגון הראל, הפניקס, מנורה, איילון, כלל ועוד. ניתן לראות גם זליגה של הבנקים לכלי זה לאור הביקוש ההולך והגובר לו בשוק המשכנתאות. משכנתא הפוכה מציעה ריביות אטרקטיביות ומהוות פתרון יעיל לזוגות צעירים אשר אין בידם את ההון העצמי המינימלי לרכישת דירה.
2. הלוואת עמיתים / הלוואות ממכשירים פנסיונים
הלוואות הנלקחות מקופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. הלוואות אלו מאופיינות בריבית מאוד נמוכה, ביחס לאלטרנטיבות בשוק ומהוות אופציה טובה להשלמת הון עצמי או מימון ההוצאות הנלוות.
בדרך כלל לאור המגבלות על הלוואות אלו, הסכומים אותם נוכל לקבל לא יהיו גבוהים במיוחד וכן לתקופה יחסית קצרה. עוד נציין כי בתקופה האחרונה לאור הירידות החדות בשוק ההון נראה כי קיימת מגמת הקשחה בתנאי ההלוואה ובמדיניות הגופים המנהלים את המכשירים הפנסיונים.
3. הלוואה מחברות אשראי חוץ בנקאי
אפשרות נוספת אשר הופכת לנפוצה יותר ויותר בשנים האחרונות, הן לאור עליית השווי בנכסי הנדל"ן והן לאור הסדרת השוק ויצירת תחרות אמיתית, היא קבלת הלוואה משלימה מחברת חוץ בנקאית.
תחום האשראי החוץ בנקאי נמצא בעלייה מתמדת. הצורך של החברות להוות אלטרנטיבה משלימה ואף חלופית לבנקים, יוצרת שוק מעניין ותחרותי. אמנם עם ריביות גבוהות במעט מהבנקים אך עם גמישות מחשבתית ומוצרים פיננסיים המציעים פתרונות מותאמים שלא ניתן לקבל בבנק. לדוגמא, הלוואה ל40 שנה, מימון שעבוד מדרגה שנייה ועוד. בנוסף, כיום גופים אלה מפוקחים על ידי רשות שוק ההון ולא בנק ישראל ולכן לא מוגבלים ברגולציה של הבנקים.
הון עצמי למשכנתא – תנו למומחים לעזור לכם
רכישת דירה בישראל היא חלומם של אנשים רבים ונדמה שחלק אינטגרלי מהתרבות הישראלית, אך יש לזכור שיש להגשים חלום זה בתכנון נכון ועיניים פקוחות. לרוב הישראלים, מדובר בעסקה היקרה ביותר שחייהם ולכן יש לחקור לעומק כמה הון עצמי צריך למשכנתא, יש להבין את מורכבות העסקה אליה אנחנו נכסים ולדעת שאנו נוכל לעמוד בה ויותר חשוב לחיות לצדה גם ברגעים קשים.
הבית למשכנתא הפוכה היא החברה המובילה בישראל בבחינת כדאיות למשכנתא הפוכה ולניתוח פיננסי של העסקה, תנו למומחים שלנו ללוות אתכם בהתנהלות מול הגופים הפיננסיים כדי שתקבלו את ההחלטה הנכונה והטובה ביותר בשבילכם.
מקורות שהוזכרו במאמר:
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – הודעה לתקשורת
שאלות נפוצות על הון עצמי למשכנתה
לא, נכון להיום בהתאם לרגולציה של בנק ישראל הבנק לא יכול לתת לכם הלוואה לדיור שהיא לא משכנתא.
טווח הריביות תלוי מאוד במקור המימון ובסכום ההלוואה ויכול לנוע בטווח רחב של 3% בהלוואות דרך קרנות השתלמות ופנסיה ( נמוך יותר ממשכנתא) ועד 8%-9% בחוץ בנקאי.
ישראל עמרני - יועץ משכנתאות
על הכותב: ישראל עמרני הוא יועץ משכנתאות בעל ניסיון של שנים רבות בתחום הפתרונות הפיננסים ומתן הלוואות לגיל השלישי. שקיפות, אמינות ומקצועיות הן הערכים המובילים אותו במתן שירות ללקוחות.
