בשנים האחרונות, השימוש במשכנתא הפוכה הולך וגדל והופך אותה לכלי מימוני מרכזי ושימושי לאנשים אשר זכאים לקבלה.
אחד מהפרמטרים המרכזיים לקביעת סכום ההלוואה שנוכל לקבל הוא ערך שווי הנכס שבבעלותנו.
ערך הנכס נקבע לפי דוח השמאות שמתבצע לנכס שלכם ויש כמה דברים שחשוב לדעת על זה.
כידוע, התנאים הבסיסיים ביותר לקבלת משכנתא הפוכה הם גיל הלווה ובעלות על נכס. ללא התקיימות תנאים אלו אין אפשרות להגיש בקשה (לקריאת המדריך המלא שלנו על זה מה זה משכנתא הפוכה לחצו כאן).
במידה והלווה עומד ב-2 תנאים בסיסיים אלו ניתן להגיש בקשה למשכנתה הפוכה לאחד או יותר מחברות המימון, אשר הסכום המבוקש בבקשה ייגזר בהתאם לאחוזי המימון המקסימליים שניתן לקבל.
כאן כמובן עולה השאלה:
ממה מורכבים אחוזי המימון ומהו האחוז המקסימלי שנקבל בהלוואת משכנתא הפוכה?
אחוז המימון במשכנתא הפוכה מתקבלים על ידי "טבלת אחוזי מימון". זוהי טבלה שמתפרסמת על ידי חברות המימון השונות ומשתנה מחברה לחברה (למרות שנאמר שבסה"כ האחוזים די דומים).
טבלת אחוזי מימון למשכנתא הפוכה מתבססת על שני פרמטרים בלבד: גיל הלווה ושווי הנכס.
דוגמא לשימוש בטבלת משכנתא הפוכה
- נניח שאני לווה בן 65 ושווי הבית שלי הוא 3 מיליון.
- ראשית נלך לחברת המימון ונבדוק בטבלה מהו האחוז המימון המגיע לבן 65,
לשם הדוגמא נניח שאחוז המימון הוא 30%. - כעת נכפיל את שווי הבית שלנו באחוז המימון ונגיע לסכום מקסימלי של 900,000 ₪.
- ככל שגיל הלווה עולה כך גם אחוז המימון עולה ויכול להגיע גם ל-50% בגילאים מבוגרים יותר.
כמובן שגיל הלווה הוא נתון קיים וידוע, אך עולה השאלה מהו שווי הבית ומי קובע זאת?
שמאות במשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מתבססת על נכס הלווה כביטחון להלוואה המתבקשת. בניגוד למשכנתא רגילה בבנקים או הלוואה מסחרית כזו או אחרת, חברות המציעות משכנתא הפוכה לא יבקשו כל מסמכי הכנסה כגון תלושי שכר או אישורי רו"ח.
למעשה לחברת המימון פחות מעניין יכולת ההחזר שלכם, אלא רק דבר אחד – האם הבית שלכם מספק בטוחה טובה מספיק לקבלת הלוואה וכמובן מהו סכום המשכנתא שממנו כאמור ייגזרו אחוזי המימון.
הדרך היחידה (מעשית וגם חוקית) בישראל להבין האם אין בעיות משפטיות בנכס כגון שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים, חריגות בנייה וכן מהו השווי של הנכס (מגורים, מסחרי או אחר) הוא על ידי ביצוע שמאות לנכס. כלומר הערכת שווי מקצועית על ידי שמאי מוסמך.
באיזה שלב נתבקש להביא שמאי לנכס בתהליך משכנתה הפוכה?
לאחר הגשת מסמכי הבקשה למשכנתא הפוכה לחברת המימון ובדיקתם על ידי המאשר (ובמידה ואין סיבה לדחיית הבקשה), יתקבל אישור עקרוני ובו פרטי הבקשה וגם הריביות שאושרו.
השלב הבא יהיה חתימה על תיק הבקשה וקבלת "משימות" שונות כדי לקבל את הכסף ישירות לחשבון. משימות כגון רישום משכנתא לטובת הבנק, ביצוע ביטוח נכס וכן כמובן ביצוע השמאות.
הלווה יקבל מגוף המימון הפניה לשמאות ורשימת שמאים מוסמכים ומאושרים על ידו ועליו לבחור אחד מהשמאים ברשימה לביצוע השמאות. כלומר ברוב המוחלט של המקרים לא תוכלו לבצע שמאות על ידי שמאי שלא אושר על ידם וכן לא תתקבל שמאות מוקדמת אחרת שאולי ביצעתם טרם הגשת הבקשה.
אולי יעניין אותך: היעזרו במחשבון משכנתא הפוכה להערכת סכום ההלוואה שתוכלו לקבל
מה בודק השמאי?
לאחר שנבחר שמאי מרשימת השמאים ולפני הגעתו לנכס לבדיקה פיזית, נתבקש על ידו להעביר מסמכים שונים הקשורים לנכס, לטובת בדיקה משפטית, כגון:
- נסח טאבו
- תקנון בית משותף
- תשריט דירה
- היתרים,
- חוזה חכירה
- וכו'.
הכול בהתאם לסוג הנכס וסוג השמאות הנדרשת.
לאחר מכן יגיע השמאי לבדיקה פיזית של הנכס כדי לראות את מצב הנכס וכן לוודא שהכול תואם את הרישומים השונים המופיעים במסמכי הנכס ולראות שאין הפתעות כגון בנייה לא חוקית, מצב נכס ירוד ועוד.
לאחר בדיקות אלה, מגיש השמאי לגוף המימון דו"ח שמאות של הנכס ובו פירוט השמאות וכן שווי הנכס לצורך הערכת הסכום שתקבלו במסגרת ההלוואה.
כמה עולה שמאי במשכנתא הפוכה?
יש לקחת בחשבון שעלויות הערכת שמאי תלויות בעיקר בסוג הנכס הנדרש לשמאות. כך למשל, עלות שמאות לדירת 4 חדרים בבניין מגורים במרכז הארץ שונה בתכלית משמאות לנחלה בתוך מושב ועל כן עלות השמאות משתנה.
שכר הטרחה של השמאות ישולם ישירות לשמאי באמצעות מגיש הבקשה, כלומר הלווה. על כן בכל בקשה ובטרם הגשתה יש להכין את עצמנו לתשלום לשמאי כדי שלא נופתע בהמשך מתשלום סכומים שלא ציפינו להם.
סיכום שמאות במשכנתה הפוכה
הערכת שמאי לצורך הערכת שווי נכס במשכנתא הפוכה היא יחסית פעולה מאוד פשוטה. היא דורשת ממכם שיתוף פעולה עם השמאי על מנת לקדם את אישור הבקשה וקבלת הכסף בצורה המהירה ביותר.
אך הערכת שמאי בניגוד מוחלט לציפיות שלנו לגבי שווי הנכס או מחשבה שנוכל להסתיר או להחליק בעיות בנכס יכולה לגרום לדחיית הבקשה, למפח נפש ולהוצאות מיותרות. לכן תמיד תהיו גלויים וישרים עם השמאי על מנת לוודא קבלת אישור מהיר וחלק.
יש לכם שאלה? משהו לא ברור? אנחנו בבית לבית למשכנתא הפוכה ממתמחים במתן פתרונות מימון לגיל המבוגר ובעיקר בבקשה למשכנתא הפוכה. נשמח לסייע לכם בכל נושא, חייגו 079-5805672
ישראל עמרני - יועץ משכנתאות
על הכותב: ישראל עמרני הוא יועץ משכנתאות בעל ניסיון של שנים רבות בתחום הפתרונות הפיננסים ומתן הלוואות לגיל השלישי. שקיפות, אמינות ומקצועיות הן הערכים המובילים אותו במתן שירות ללקוחות.
