10 שאלות שחייב לשאול לפני שלוקחים משכנתא הפוכה

שמעתם מחברים או בפרסומות על משכנתא הפוכה, אבל אתם לא בטוחים מה זה בדיוק אומר והאם זה מתאים לכם?

חוששים להתבלבל ולהיכנס לברוך?

הנה 10 שאלות שכדאי לשאול ויעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.

משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי מעניין שיכול להוות אופציה מעולה לאוכלוסיות ספציפיות. עם זאת לפני שרצים לחתום על מסמכי ההלוואה חשוב להבין את כל הפרטים והמשמעויות, כדי לקבל החלטה נכונה ושקולה המתאימה לצרכים וליכולות שלכם.

אז כדי להקל עליכם, הנה 10 שאלות שאתם חייבים! לדעת את התשובות עליהן לפני שאתם לוקחים משכנתא הפוכה ומקבלים החלטה היכולה להשפיע על עתידכם הכלכלי.

1. האם אתם עומדים בתנאים הבסיסיים לזכאות למשכנתא הפוכה?

כיום כדי להתחיל את התהליך לבדיקת זכאות למשכנתא הפוכה ישנם 2 תנאים בסיסים שבלעדיהם לא תוכלו לקבל משכנתא בשום מצב:

1. גיל מינימום – על מנת להיות זכאי למשכנתא הפוכה גיל הלווה הצעיר ביותר חייב להיות מעל גיל 60, זהו תנאי בסיסי לזכאות. עם זאת יש לציין כי בניגוד לשאר החברות היום, חברת איילון לביטוח מציעה משכנתא הפוכה מגיל 55 ומעלה.
2. בעלות על נכס – במשכנתא הפוכה אתם מקבלים הלוואה כנגד שעבוד של נכס, כלומר חייב להיות נכס בבעלותכם המלאה שתוכלו לשעבד. כמו כן הוא צריך להיות בעל רישום מסודר וללא עיקולים והלוואות הרשומות עליו.

2. מהם אפשרויות התשלום ותנאי החזר במשכנתא הפוכה?

למי שלא סגור מה זה, משכנתא הפוכה היא מוצר שפותח במיוחד לאוכלוסייה המבוגרת ונועד לתת פתרונות מדויקים וגמישות מירבית המתאימה לצרכי אוכלוסייה זו, על כן היא מציעה מספר אפשרויות תשלום הכוללות:

1. החזר חודשי שוטף וגמיש – מסלול זה מאפשר ללווה לקחת סכום כסף ולהחזיר כל חודש החזר חודשי הנוח לו ומתאים ליכולות שלו
2. קצבה חודשית קבועה – במסלול זה במקום להחזיר כסף לבנק, הבנק למעשה משלם לכם כל חודש סכום חודשי ( קבוע או משתנה) שיכול להוות סוג של קצבה חודשית למימון הוצאות מחייה שוטפות.
3. ללא החזר חודשי – מסלול זה מאפשר לכם לקבל סכום כסף כהלוואה שלא תוחזר עד למועד הפירעון שלה. כלומר לאורך כל חיי ההלוואה אין שום תשלום חודשי לבנק.

חשוב מאוד לציין כי לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. כך למשל, במסלולי קצבה חודשית או ללא החזר חודשי, הריבית על ההלוואה מתווספת לסכום הראשוני וכך מגדילה אותו מחודש לחודש. כמו כן, המסלולים לא זהים בין חברה לחברה ולכל חברה מסלול מעט שונה על מנת ליצור בידול עסקי ויתרון מול החברות השונות.

3. מה קורה אם שווי הבית שלי יורד מתחת לגובה ההלוואה שלקחתי?

נכון לשנת 2023 הלוואות הניתנות באמצעות משכנתא הפוכה בחברות הביטוח, הם הלוואות "נון ריקול", כלומר פירעון ההלוואה מוגבל לסכום שיתקבל ממכירת הבית. במילים פשוטות, במידה וסכום ההלוואה שלקחתם עולה על שווי הבית (אם בגלל ירידה בשוק של השווי או אם בגלל גדילת הסכום בעקבות ריבית נדחית שהצטברה), לא תצטרכו (אתם או יורשיכם) לשלם את ההפרש ויתרת החוב תימחק.

4. איזה עלויות נוספות צפויות לי בתהליך ובמהלך חיי ההלוואה למעט ריבית?

תהליך בקשת משכנתא הפוכה כולל בתוכו מספר עלויות נוספות המשתנות מחברה לחברה ויש לקחת בחשבון, העיקריות ביניהם:

• עלות דמי פתיחת תיק
• שמאות – תשלום לשמאי בגין הערכת שווי הבית.
• שכ"ט של עו"ד המלווה אתכם בחתימת מסמכי המשכנתא
• קבלת ייעוץ וליווי של יועץ משכנתא
• רכישת פוליסת ביטוח מבנה – זהו תשלום קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.

5. מה הסכום המקסימלי שאוכל לקבל במשכנתא הפוכה?

שווי ההלוואה המקסימלית שניתן לקבל במשכנתא הפוכה מחושב לפי טבלת אחוזי מימון.
בטבלה זו אחוז המימון נקבע בהתאם לגיל הלווה ונגזר משווי הנכס.
כלל אצבע הוא כי ככל וגיל הלווה מבוגר יותר כך אחוז המימון מתוך שווי הנכס שהוא יוכל לקבל עולה.

לדוגמא: נניח כי שווי הנכס שלנו שנקבע בשמאות הוא 3 מיליון.

• לווה בין 60 יוכל לקבל כ15% – 25% משווי הבית.
• לעומת זאת לווה בין 94 יוכל לקבל כ50% משווי הבית/

(חשוב לציין כי הטבלה ואחוזיה שונים בין חברה לחברה)

הנה למשל טבלת אחוזי המימון במשכנתא הפוכה של הראל

6. מהן הריביות המוצעות במשכנתא הפוכה לעומת אלטרנטיבות אחרות?

מאחר והחברה המלווה (אם בנק או אם חברת ביטוח) מקבלת כנגד ההלוואה, ביטחון חזק ויציב בדמות נכס נדל"ן, באפשרותם להציע ריביות אטרקטיביות ביחס לאופציות אחרות כמו הלוואות עסקיות ו/או מסחריות רגילות.

בנוסף התנאים לקבלת משכנתא הפוכה נוחים וקלים בפרמטרים רבים לעומת משכנתא לדיור או כל הלוואה אחרת. שכן לרוב במקרים אלו, לא תהיו זכאים בכלל לקבל אותה עקב אי עמידה במבחן הכנסות או מפאת הגיל (וודאי בסכומים גבוהים של מאות אלפי שקלים).

גובה הריבית נע בין P+ 3%-4% במסלול הפריים ותלוי גם בחברה איתם מתחילים את התהליך, הנכס המשועבד, מטרת ההלוואה ועוד.

יש לזכור – ריביות משכנתא הפוכה הן ריביות משתנות ולכן במידה וריבית הפריים בשוק עולה, כך גם תעלה הריבית על ההלוואה שלקחתם ותגדיל את ההחזר החודשי או את הריבית הנדחית. 

7. מתי אני צריך להחזיר את ההלוואה?

משכנתא הפוכה ניתנת ללא הגבלת זמן או תקופה הנקבעת מראש ולמעשה, את ההלוואה ניתן לפרוע בכל זמן שתרצו. מועד הפירעון הסופי של ההלוואה הוא 12 חודשים אחרי פטירת אחרון הלווים. כלומר במידה ובני זוג לקחו הלוואה במשכנתא הפוכה ולא פרעו אותם עד למותם, יהיה ליורשים של הנכס (בדר"כ ילדי הלווים) שנה כדי לפרוע את ההלוואה. הם יוכלו למכור את הנכס או לפרוע אותה ממקורות כספיים אחרים.

חשוב לציין כי במידה והלווים יחליטו למכור את הנכס גם אז כמובן יהיה עליכם לפרוע את ההלוואה (לעיתים ניתן אף לגרור את ההלוואה לנכס אחר).

8. האם יש קנסות במידה ואני פורע את ההלוואה מוקדם?

משכנתא הפוכה מאפשרת לכם פירעון מוקדם ללא עלות נוספת או קנסות בכל שלב של ההלוואה. בנוסף במקרים רבים ניתנת לכם האפשרות לשינוי ומעבר בין מסלולי ההלוואה ללא כל תשלום נוסף או קנס.

9. אין לי כלל הכנסות היום, האם יש לי סיכוי לקבל משכנתא הפוכה?

בהחלט. כאמור, משכנתא הפוכה היא פתרון מותאם אישית לאוכלוסייה המבוגרת שמאופיינת בישראל ברמת הכנסה ירודה וקושי לעמוד בהוצאות חודשיות שוטפות וזאת לאור קצבת זקנה נמוכה ויציאה לפנסיה כמעט ללא כל חסכונות.

משכנתא הפוכה נועדה בעיקר לעזור לאותה אוכלוסייה לשמר ולשמור על רמת חיים נאותה ומכבדת. לכן כאשר מגישים בקשה למשכנתה הפוכה אין כל בדיקה של רמת הכנסות או כל מבחן הכנסה אחר. זאת בניגוד לכל הלוואה אחרת הקיימת בשוק, בה בודקים בציציות את התנהלותכם והכנסותיכם על מנת לוודא כי אתם יכולים להחזיר את ההלוואה.

10. לאלו מטרות אני יכול לקבל כסף במשכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה מוגדרת כהלוואה לכל מטרה. למעשה ניתן להגיש בקשה כמעט לכל צורך או רעיון לו אתם זקוקים למימון.

מספר מטרות נפוצות שלקוחותינו השתמשו בכספי המשכנתא ההפוכה, כללו בין היתר:

1. עזרה לילדים ברכישת דירה והשגת ההון העצמי הנדרש
2. מימון הוצאות רפואיות (ניתוחים, תרופות וטיפולים יקרים)
3. מעבר ומימון דיור מוגן
4. רכישת דירה נוספת להשקעה
5. שיפוץ הבית והתאמתו לנגישות לאנשים מוגבלים בניידות
6. מימון חופשת חלומות
7. כיסוי חובות והלוואות
8. הוצאות חד פעמיות כגון אירועים משפחתיים או מימון לימודים.

האם משכנתא הפוכה מתאימה לך?

לסיכום, משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון פיננסי בעל ערך רב עבור בני גיל הזהב המעוניינים לנצל את הבית שלהם לטובת מימון ומחייה בכבוד. אך חשוב להיות מודעים היטב לפני כל קבלת החלטה. החל מהבנת הסוגים וההבדלים השונים בין משכנתאות הפוכות הזמינות והמוצעות בחברות השונות ועד לסיכונים הפוטנציאליים והעלויות הנוספות.

מדובר בהלוואה מורכבת ויש מספר גורמים מרכזיים שיש לקחת בחשבון. לכן, חיוני לעבוד עם יועץ משכנתאות מומחה ובעל ניסיון שיכול ללוות ולהדריך אתכם, לאורך כל התהליך ולוודא שאתם מקבלים את ההחלטה הנכונה עבור המצב הפיננסי והאישי שלכם. זאת כדי שתוכלו להרגיש בטוחים בבחירתכם וליהנות מהיתרונות הכלכליים של משכנתה הפוכה בראש שקט.